Tabelle Millesimali

Cosa sono le Tabelle Millesimali

Partiamo da cosa sono i millesimi, essi individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio, pari a 1000, e alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni.
Le tabelle millesimali condominiali sono necessarie per la corretta ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, inoltre permettono di determinare la validità delle assemblee e validare la maggioranza in fase di delibera assembleare. Un’operazione da svolgere con la necessaria competenza per garantire equità e trasparenza a tutti i proprietari coinvolti.

Tipologie di Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali possono essere più di una e si dividono in due macro categorie ovvero tabelle di proprietà e di gestione, come diretta conseguenza degli articoli 1123, 1124, 1125 e 1136 del Codice Civile.
Esse di si dividono comunemente in:

• Tabella A – La più importante, in quanto rappresenta i millesimi di proprietà, ossia il rapporto tra il valore delle singole unità rispetto a quello dell’intero edificio/complesso.
  Nel caso di un Supercondominio saranno prodotte poi tabelle singole per edificio denominate con A1, A2, A3, etc. in base al numero di edifici da cui è composto il complesso.
• Tabella B – Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, ai sensi dell’art. 1124 del codice civile.
  Possono essere redatte più tabelle in base al numero di scale presenti a servizio delle singole unità.
• Tabella C – Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore.
  Anche in questo caso possono esistere più tabelle in base al numero di ascensori presenti.
• Tabelle D – Relativa alla ripartizione delle spese relative all’impianto di riscaldamento centralizzato.
• Tabelle E – Relativa alla ripartizione delle spese per le colonne di scarico fognarie.
• Tabelle F – Relativa alla ripartizione delle spese del tetto e lastrici solari.
• Tabelle G – Relativa alla ripartizione spese della portineria.

Calcolo delle Tabelle Millesimali

Per la generazione delle tabelle millesimali, è necessario effettuare un attento studio dell’immobile tramite sopralluogo, verificando quali siano le parti comuni a tutti i Condomini e se ne esistano alcune ad uso esclusivo.
È necessario quindi acquisire il maggior numero di informazioni possibili, da planimetrie di progetto, planimetrie catastali e atti notarili.

Per la determinazione dei millesimi, potranno essere usati i mq delle singole unità, se l’andamento verticale del condominio è omogeneo oppure il volume nel caso contrario, si pensi ad esempio ad un edifico con piano terra ad uso commerciale e altezza di interpiano maggiore rispetto ai piani superiori o ad edifici di remota costruzioni con altezze di interpiano variabili.
Entrando nel dettaglio occorre procedere con:

• Rilievo delle superfici reali – Si prendono le misure dei singoli locali che costituiscono le varie unità immobiliari che, se presenti, vengolo rilevate con l’ausilio di planimetrie.
  Sarà necessario effettuare delle misurazioni di alcuni locali al fine di verificare l’esattezza delle planimetrie in possesso, in caso contrario, sarà necessario rilevare le superfici utili di ogni unità immobiliare.
  La superficie utile è intesa al netto dei muri, pilastri ed altri elementi strutturali.
• Verifica dell’orientamento – Serve a rilevare la posizione dello stabile rispetto ai punti cardinali. Questa verifica è necessaria al fine di poter attribuire il relativo coefficiente di orientamento ad ogni ambiente in base all’affaccio.
• Verifica dell’altezza dei vani – È opportuno rilevare l’altezza netta dei vani, da pavimento a pavimento, per la determinazione dei volumi e delle varie quote .
• Verifica della destinazione dei vani – Per poter attribuire un coefficiente di destinazione e funzionalità, verrà verificata la destinazione dei singoli locali e la loro collocazione. Si potrà così stabilire, secondo il criterio dell’ordinarietà, la disposizione che valorizza al massimo l’unità immobiliare, a prescindere dalla destinazione che il singolo condomino abbia assegnato a ciascun locale.
• Verifica del tipo di affaccio – Si verificano gli affacci dei singoli ambienti per l’applicazione del coefficiente di esposizione.
• Verifica della luminosità – Al fine di poter applicare il relativo coefficiente di luminosità, è necessario prima calcolare il rapporto illuminante di ogni singolo vano, che si ottiene dividendo la superficie illuminante per la superficie utile.
  In sede di sopralluogo sarà quindi necessario rilevare le misure di ogni finestra/porta-finestra.
• Verifica delle servitù – Per ogni locale viene verificata la presenza di servitù come lucernari per l’accesso al tetto.
• Verifica degli elementi radianti – Se lo stabile è fornito di un impianto di riscaldamento comune, è necessario verificare che gli elementi radianti siano uguali, per materiale e dimensioni, in ogni unità immobiliare.
  Se così non fosse, si renderà necessario un rilievo particolareggiato dove si annoteranno le caratteristiche principali quali: materiale, numero di colonne, numero di elementi ed altezza.