Regolamento Condominiale

Cosa è un Regolamento Condominiale

Il regolamento condominiale è un insieme di norme e regole che regolamentano la convivenza dei condomini all’interno di un edificio. È redatto in modo da garantire il rispetto dei diritti dei singoli condomini, nonché l’utilizzo corretto e funzionale delle aree comuni. Il regolamento deve essere redatto in forma scritta e approvato dall’assamblea.

Quando è obbligatorio il Regolamento Condominiale

Il regolamento di condominio è obbligatorio nei condomini che superano i 10 condomini, a dirlo è il primo comma dell’articolo 1138 del Codice Civile:

“Quando in un edificio il numero dei condomini e’ superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche’ le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.”

Tipologie di Regolamento Condominiale

Esistono 3 tipi di regolamento condominiale:

• contrattuale (o negoziale): sono regolamenti di condominio che possono limitare i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliare i poteri di uno o più condomini o attribuire a uno o più di essi maggiori diritti.
  Hanno natura contrattuale e devono essere approvati all’unanimità “dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica” (Cass. n. 3705/2011).
  Inoltre possono anche derogare al criterio legale di ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.).
• ordinario (o assembleare): sono i regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti e non possono applicare limitazioni alle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cass. n. 12028/1993).
• giudiziale: nei casi in cui non si riesce a pervenire alla formazione del regolamento in sede assembleare, si ricorre all’autorità giudiziaria perché provveda alla creazione del regolamento di condominio.

I limiti del regolamento condominiale

Il regolamento di condominio ha però delle limitazioni e secondo gli ultimi ultimi due commi dell’articolo 1138 del Codice Civile:

“Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.”

Il regolamento di condominio non può mai derogare alle disposizioni del Codice Civile nella fattispecie agli articoli: 1118 (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni), 1119 (Indivisibilità), 1120 (Innovazioni), 1131 (Rappresentanza), 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).
Infine, altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall’art. 72 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti art. 63, 66, 67 e 69.

Sanzioni: la Multa Condominiale

La multa condominiale è la sanzione pecuniaria per chi viola il regolamento di condominio come previsto dall’art. 70 disp. att. del codice civile:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.
La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.

Pertanto, è l’assemblea a deliberare l’applicazione della sanzione pecuniaria con una maggioranza che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio, e se previsto, la multa può essere irrogata direttamente dall’amministratore per violazione del regolamento condominiale.